פסק-דין בתיק ת"א 56873-08

הצדדים לתביעה, העובדות הצריכות לה וטענות הצדדים, בתמצית

1.         התובעת הינה בעלים של מבנה הנמצא בחוף אלמוג באילת (להלן: " המבנה"). ביום 05.12.00 חתם הנתבע 4, מר סגיסמן (להלן: " סגיסמן") על הסכם שכירות בלתי מוגנת, לפיו שכר מהתובעת מושכר בשטח של 356 מטרים במבנה. הסכם השכירות היה תקף עד ליום 31.12.05. להסכם שכירות זה התווספה תוספת וסיכום דברים שאינו מוכחש. ביום 24.11.04 ביקש סגיסמן להעביר את זכויותיו על-פי חוזה השכירות לחברת פוד קייטררס. התובעת הסכימה ונחתם מסמך הסבה. ביום 26.05.05 ביקשה חברת פוד קייטררס להעביר את זכויותיה על-פי הסכם השכירות לנתבעת 1. יש לציין כי באותו שלב כבר עמדה על הפרק בקשת פוד קייטררס לבצע עבודות במושכר, התובעת אישרה בקשה זו וההתחייבות לביצוע עבודות עברה אל הנתבעת 1. יש לציין כי במבנה הופעלה מסעדה (להלן: " המסעדה").

2.         הנתבעת 1 החלה לבצע עבודות במושכר. ביום 13.11.06 הוגש כתב אישום על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה אילת כנגד התובעת, הנתבע 2 (להלן: " בר") וכנגד סגיסמן בגין בניה ללא היתר. ביום 19.03.08 הודה בר בעובדות המפורטות בכתב האישום. סגיסמן נמחק מהליך זה, לאחר שהוכיח כי לא החזיק במושכר באותה עת.

3.         בעקבות האירועים הללו, הגישה התובעת ביום 09.07.07 תביעת פינוי כנגד הנתבעת, בר, והנתבע 3 בהליך זה, מר דני קפון (להלן: " קפון"). בתיק הפינוי ניתן פסק דין בהיעדר הגנה. בקשה אשר הוגשה לביטול פסק הדין נמחקה בהסכמה, ולפיכך, צו הפינוי שניתן כנגד הנתבעת, בר וקפון, נותר בתוקף.

4.         אין מחלוקת כי בעקבות מתן צו הפינוי הודיע ב"כ הנתבעים 2 ו-5, עו"ד שלמה יובל, לב"כ התובעת, כי: " על-פי סיכום עם עו"ד נאמן, מפתחות המסעדה נמצאים במשרדנו ומוכנים למסירה". מכתב זה נשלח ביום 26.02.08, ראו נספח א' ל-ת/5, תצהירה של הגב' חנה רומלט, מזכירת שיווק ואחראית הגביה אצל התובעת בזמנים הרלוונטיים לאירועים (להלן: " רומלט"). מהעדויות עולה כי לאחר שהתקבלה הודעת עו"ד יובל, פנתה רומלט למר יהודה קלאוזנר (להלן: " קלאוזנר") שעבד אותה עת אצל התובעת באילת, וביקשה ממנו שייקח את המפתחות ויעבירן למר עזרא ארבלי (להלן: " ארבלי"). ואכן, ביום 05.03.08 ביקר קלאוזנר במשרד עו"ד יובל וחתם על האישור, לפיו קיבל את המפתח של המסעדה, ראו נספח א' לתצהירו של בר. קלאוזנר העביר את המפתח לארבלי, אשר ביקר במקום בסמוך ליום 05.03.08, ראו עדותו של ארבלי בעמוד 15, שורות 6-7.

5.         התובעת טוענת כי התברר שלמושכר נגרמו נזקים כבדים, הבאים לידי ביטוי הן בנזק למבנה והן בכך שציוד רב אשר הושכר ביחד עם המושכר נעלם. דברים אלו בדבר מצבו של המושכר נמסרו לרומלט, בין היתר, על-ידי ארבלי, בעקבות ביקורו במושכר, ראו עדות ארבלי בעמוד 15, שורות 9-21 ועדותה של רומלט בעמוד 30, שורה 12. לאחר שנמסרו דברים אלו לרומלט, פעלה התובעת לשכירת שירותי שמאי על מנת שיעריך את הנזק במושכר. מהעדויות התברר כי הזמנת העבודה לשמאי, מר שמואל רמתי ממשרד א. זגול שמאים ומעריכי נזקים (2003) בע"מ (להלן: " השמאי"), נשלחה ביום 06.03.08, ראו ת/2. ביום 09.07.08 אישרה התובעת את העבודה לשמאי, ראו ת/3. בעקבות אישור ההזמנה, יצא השמאי למקום ובדק את המסעדה ביום 23.07.08. ממצאיו עוגנו בחוות הדעת שהוגשה וסומנה ת/1. השמאי הגיע למסקנה כי הנזק למבנה עומד על סך של 18,800 ש"ח; הנזק והחוסרים בציוד מסתכמים בסך של 84,750 ש"ח ובסך הכל הנזק מסתכם בסך של 103,550 ש"ח. אין מחלוקת כי השמאי העריך את הנזק/החוסרים לציוד בערך כינון, דהיינו, כחדש, ראו עדותו בעמוד 24, שורה 31.

6.         התובעת טוענת כי בנוסף לנזקים אשר נגרמו על-ידי הנתבעים, נותרו אלו חייבים לתובעת הפרשי דמי שכירות ודמי שכירות לחודשים ספטמבר 2007 עד מרץ 2008, בסכום כולל של 71,846 ש"ח. הנתבעים שילמו סכומים שונים על חשבון החוב הנ"ל, ונותרו חייבים סך של 50,467 ש"ח. התובעת צירפה דף חשבון לתביעתה שסומן כנספח י' (להלן: " דף חשבון דמי השכירות"). התובעת חילטה את הערבות הבנקאית שהחזיקה בידה בסך 45,000 ש"ח, אם כנגד חוב דמי השכירות ואם כנגד הנזק למושכר. התביעה שבפניי נוגעת ליתרה לאחר קיזוז, בתוספת שכר טרחת השמאי. התביעה עומדת על סך של 103,266 ש"ח, נכון ליום הגשתה. יש לציין כי התביעה הוגשה כנגד הנתבעת כשוכרת המבנה, ואילו כנגד הנתבעים 2, 4 ו-5 הוגשה התביעה מכוח ערבותם לחובות הנתבעת.

7.         לתמיכה בתביעתה, הגישה התובעת את תצהירה של רומלט; את חוות הדעת של השמאי; וכן את תצהירו של שרון שטרית, מנהל נכסים מניבים אצל התובעת (להלן: " שטרית"). כמו כן, זימנה לעדות את ארבלי, מבלי שזה האחרון הגיש תצהיר. לטענת התובעת, הנ"ל סירב לתת תצהיר והסכים לבוא לעדות בעל פה, לאחר שבית המשפט נתן צו בעניין זה.

8.         הנתבעים הכחישו את הטענות המיוחסות להם, הן בעניין חוב דמי השכירות והן בעניין הנזק למושכר. לגבי חוב דמי השכירות, טוענים הנתבעים כי שילמו את דמי השכירות במלואם, ובכל מקרה לא ניתן להסתמך על דף חשבון דמי השכירות אשר צורף על-ידי התובעת. הנתבעים טוענים כי מדובר במסמך פנימי שנערך על-ידי התובעת, ולא הוצגו כל המסמכים התומכים מהנהלת החשבונות. יש לציין כי במהלך ההליכים ועוד בטרם התקיים דיון ההוכחות, הסכימו הנתבעים לשאת ביתרת דמי השכירות (5,476 ש"ח, המתקבלת מהסכום הנדרש בסך 50,467 ש"ח, בהפחתת הערבות הבנקאית על סך 45,000 ש"ח). הסכמה זו ניתנה מבלי להודות בכל טענה ועל מנת לסיים את ההליכים ללא צורך בניהול הוכחות.

9.         לעניין הנזק הנטען למושכר, הכחישו הנתבעים כי זה נגרם על-ידם. סגיסמן טען כי הוא כלל לא החזיק במושכר ונותר ערב לחובות השוכרות שבאו במקומו, אך ורק מתוך אילוצים ודרישות של התובעת. סגיסמן מכנה את עצמו "בן ערובה" במושכר, ראו סעיפים 9-19 לתצהירו. לראיה, טוען סגיסמן כי שמו נמחק מכתב האישום שהוגש בעניין הבניה הבלתי חוקית וכי ההרשעה הייתה אך ורק כנגד בר. יצוין כי הן סגיסמן והן בר טענו בפניי כי המחזיק האחרון של המושכר היה קפון, וזאת בהסכמת ובידיעת התובעת.

10.        עוד בעניין הנזק, טוענים הנתבעים כי התובעת לא הצליחה להוכיח קשר סיבתי בין הנזק הנטען לבין מעשיהם ומחדליהם, כביכול. הנתבעים מצביעים על פער הזמנים שבין הודעת עו"ד יובל מיום 26.02.08 ועד ליום נטילת המפתחות ביום 05.03.08; הנתבעים מציינים כי ביקורו של השמאי נערך רק ביום 23.07.08, דהיינו, כחמישה חודשים לאחר מסירת המפתחות, כאשר אין לדעת מי ביקר במושכר במהלך תקופה זו ומי גרם לנזק הנטען. בעניין זה, מפנים הנתבעים להליך ההוכחות (עליו אעמוד ביתר פירוט להלן), מצביעים על הסתירות שנפלו בין עדי התובעת, על העובדה כי הסתבר שגם לדייר השכן, אקווה ספורט, היה מפתח של המושכר. הנתבעים טוענים כי בראיות התברר שהמסעדה הייתה פרוצה, ולכן כל דיכפין היה יכול להיכנס ולגרום לאותו נזק נטען, ו/או ליטול ציוד כרצונו.

11.        לעניין חוות הדעת השמאית טוענים הנתבעים כי זו אינה ערוכה כדין באשר חסרה היא פרטי המומחה; הנתבעים טוענים כי לחוות הדעת לא צורפו מחירונים ולא ברור על איזה בסיס ניתנו הערכות השמאי (למשל לעניין התמונות, ראו עדות השמאי בעמוד 26, שורות 5-7). הנתבעים טוענים כי לא היה כל מקום להעריך את הציוד כחדש, מקום שלא הוכח שהתובעת אכן שיקמה את המקום. לא זו אף זו, הנתבעים טוענים כי התובעת מכרה את המקום, כפי שהתברר בראיות לאקווה ספורט (ראו עדות שטרית בעמוד 42, שורה 26). לפיכך, אם וככל שהיה נזק למושכר, אזי נזק זה "נבלע" בתמורת המכירה, ולא הייתה כל משמעות למצב המושכר. בנוסף ולחלופין, טוענים הנתבעים כי התובעת התרשלה בשמירה על הנכס. עוד טוענים הנתבעים כי התובעת התרשלה בכך שלא דאגה לערוך פרוטוקול מסירה כדין.

12.        טענה נוספת אשר הועלתה על-ידי סגיסמן הינה כי הציוד שהיה במקום כלל לא היה שייך לתובעת, כי אם לשוכרת הקודמת, מסעדת מנדיס, אשר היא זו שרכשה בזמנו את הציוד מהתובעת. אציין כי טענה זו לא נכללה בכתב ההגנה של סגיסמן והלה ביקש לתקן את כתב הגנתו על-ידי הוספת טענה זו כיומיים לפני דיון ההוכחות (ראו בקשה מיום 23.10.11). לא נעתרתי לבקשה לתיקון כתב הגנה, אולם אפשרתי לצדדים לחקור את סגיסמן בעניין זה ולעניין המסמכים שצורפו לבקשה זו, ראו פרוטוקול בעמוד 12-13.

13.        התובעת הודפת את טענות הנתבעים. התובעת מציינת כי גם אם חלף זמן בין מועד מסירת המפתחות לבין בדיקת השמאי, אזי הנכס היה סגור ונעול ואין כל גורם אחר אשר גרם לנזק. התובעת טוענת בסיכומיה שעל הנתבעים חלה אחריות מכוח חוק השומרים, ועליהם להוכיח כי לא התרשלו בשמירת הנכס. התובעת טוענת כי יש להחיל במקרה הנדון גם את הכלל של הדבר מעיד על עצמו (סעיף 41 לפקנ"ז). התובעת טוענת שהנתבעים הם אלה שהתרשלו, הן בשמירת הנכס והן בכך שלא דאגו לערוך פרוטוקול מסירה כדין עת החזירו את המבנה לידי המשכיר.

השאלות העומדות להכרעה

14.        כפי שצוין לעיל, שני ראשי נזק מרכיבים את התביעה שבפניי: חוב דמי שכירות ונזק שנגרם למושכר. בעניין השני, יש לבחון האם הוכח שנזק זה נגרם על-ידי הנתבעים או מי מהם, וכן יש להידרש לשאלת היקף הנזק והוכחת גובהו. עוד עולה שאלת המחזיק וכן עליי להידרש לטענה שעלתה על-ידי סגיסמן בדבר הבעלות בציוד. בעניין זה, טוענת התובעת שמדובר בהרחבת חזית.

שאלת דמי השכירות

15.        להוכחת חוב דמי השכירות, צירפה התובעת את תצהירו של שטרית, ראו סעיפים 35-37 לתצהירו, וכן נספח י"א לתצהיר זה. שטרית נחקר בעניין המסמך בעמוד 49, שורות 1-14. שטרית הודה שבדרך כלל שוכר מקבל חשבונית; שהתובעת הינה חברה מסודרת המנהלת הנהלת חשבונות וכרטסת לקוחות; שניתן לראות מהכרטסות האם שולמו דמי שכירות מדי חודש בחודשו ומתי הייתה הפסקה בתשלום. למרות דברים אלו, בחרה התובעת, כאמור, לצרף רק את נספח י"א, שהינו טבלת אקסל שנערכה על-ידי התובעת עצמה. לכאורה, ניתן היה לקבוע כי לא די במסמך זה כדי להוכיח את החוב הנטען.

16.        מאידך, הנתבעים אשר ידעו כבר מכתב התביעה על החוב הנטען נגדם, לא עשו דבר על מנת לתמוך את טענותיהם לפיהן חוב זה שולם במלואו. בר בתצהירו הכחיש כי נותר חוב שכירות לאחר הפינוי, ראו סעיף 5 לתצהירו. עם זאת, בעדותו, טען כי בחודשים האחרונים לפעילות המסעדה קפון הוא זה שטיפל במסעדה, וכי הוא כלל לא היה מעורב. לטענתו, הוא עזב את המסעדה בסוף שנת 2006, תחילת שנת 2007, ראו עדותו בעמוד 56, שורה 19. כשנשאל בר כיצד הוא "מעז" לומר שהחברה שילמה את דמי השכירות עד היום האחרון, ענה בר: " דני (קפון) מסר לי שהוא שילם. יש לו חוב איתם של כחודש, הייתה מחלוקת על אישורים, הוא אמר שהוא חוזר מחו"ל ופותר את זה" (עמוד 56, שורות 10-11).